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阳光城的2018:安全第一,拿地谨慎

时间:2019-03-28 23:31来源:春秋彩票 点击:

从预判上来说,投资者对阳光城的净利润率增长还是抱有期待的。去过高负债率以及攀升的融资成本侵蚀了一部分净利,但业绩会上,吴建斌表示,他对目前公司平均融资成本近8%这个结果并不满意,今年前两个月融资形势比去年明显好很多,所以相信今年最终融资成本会降到7.5%之内。

565亿元的营业收入,匹配上39亿元的合并报表净利润,净利确实有待改善。从支出费用看,过去一年阳光城的销售费用大增82.9%,财务费用大增379.6%,年报中称因为合约额大幅上升,相应销售相关费用增加,同时本期新增较多债券融资,使得相关承销费等相关费用记入财务费用,还有其他融资利息费用增加。

记者| 马一凡

同时,阳光城的净负债率依然有望进一步走低。吴建斌去年就提出希望通过三年的时间,把阳光城的净负债率降低在100%之内,2019年争取回到150%,2020年降到100%之内。

这两项成果对应朱荣斌在业绩会上强调的两个关键词,一是安全,二是高速。

“活得久才能活得好,安全始终被我们放在第一位。”他说,同时“高速发展”依然是阳光城未来发展的主基调。

但最终2018年的净利润率离目标还有一些距离。

阳光城一路狂奔的步伐接下来也会放慢。2019年阳光城对外公布的销售目标是1800亿元,但朱荣斌表示不会太在意这个数据,全年将围绕市场弹性供货、顺势而为。

吴建斌提到的一个降净负债率的关键是定增——“2017年我们向相关部门申请了70亿元的定增但没有获批,如果今年市场上有这样的机会,还会继续申请。如果定增的问题能解决,我们的净负债率水平就会迅速降下来。”

经过一年的改造,规模扩张和降低负债是2018年阳光城最鲜明的烙印。合约销售额在去年9月首破千亿,最终全年实现全口径销售金额1628亿元,权益销售金额1183亿元,期内结算营收565亿元,同比增长70.28%。

他透露,阳光城的并购特色没有丢,今年可能有大动作,“很快会有惊喜”。

由于“双斌”共同的碧桂园经历,每次阳光城的业绩会, “阳光城是否学习碧桂园的高周转”都会被拿来提问。

朱荣斌说,阳光城并不是要放慢拿地的步伐,“土地是地产公司生存的基本,没有土地就没有未来,土储规模就是未来排序的基础”。

对于拿地,朱荣斌的思路是“灵活精准高效,捕捉窗口机会”。

去年谈到较低的净利润时,CFO陈霓上一年度曾表示,净利率反映的是前几年产品的售价和利润水平,后期产品已进行优化,新获取项目的目标净利润率不得低于8%,优质项目不低于10%-12%,随着这些项目推进,未来净利率会有较大提升。

今年是A股上市房企阳光城(000671.SZ)换了新管理层团队后,主动对外召开业绩发布会的第二年,也是“双斌”团队加盟阳光城后呈现业绩的第一个完整财年。阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌,执行副总裁吴建斌,执行副总裁兼首席运营官阚乃桂,副总裁徐爱国,CFO陈霓,助理总裁兼营销管理中心总经理陈友锦,董事会秘书徐慜婧一同出现在业绩会现场。

阳光城还有一个显著的变化是拿地谨慎了。过去阳光城给人的印象是房企里拿地最疯狂的“并购王”,但去年原计划800亿的拿地金额,最后只用了306亿。

不过在朱荣斌心中有对阳光城更全盘的规划,他表示,他治下的阳光城要拥有自己的特色,和哪一家都不同。他不会让物业公司跟着一窝蜂的潮流去港股上市,而是要求先提升物业服务品质以后再扩大规模;在销售额规模破千亿的时候,朱荣斌要求不开庆功宴,而是自我检讨项目品质还有很大不足,发布“品质宣言”,提出未来要做绿色智慧家产品。

在“双斌”的再造下,2018年度这份成绩单展现出了一个不一样的阳光城。

一直到去年年底两个月,判断市场可能形成回暖,阳光城才又集中拿了一批地。

去年全年阳光城仅补充土地储备面积1333万平方米,截至报告期末,拥有土地储备总计4418万平方米,其中一二线城市土地储备面积占比76.87%,累计成本地价4339元/平方米。

一年前这家公司令人印象深刻的数据是331.6亿元的营收,配上近5000亿元权益货值的高土储,以及高达252%的净资产负债率。

朱荣斌再度表达了对净利润率的不满,他说这一数据确实不达预期,还是因为过去的基础太薄弱,2018年结转的项目,多数是2016年之前销售的,当时售价、项目的盈利能力比较差。

尽管核心数据净利润率不如预期,股市投资者却展现出信心——在阳光城年报披露后首个交易日,其股价上涨7.42%,最终收报7.96元/股,总市值322亿元,近一个月来上涨了40%左右。

朱荣斌说,高周转是房地产企业都追求的目标,而碧桂园是高周转的楷模,阳光城基础薄弱,碧桂园、万科、中海、龙湖,都是阳光城学习的榜样。

降负债也终于有了成效。期内扣除预收账款的资产负债率为60.84%,同比下降6个百分点;净负债率为182%,同比降低70个百分点。

但他又表示,如果土储规模跟公司的去化能力不匹配,加上我们的融资成本都那么高,如果房价不维持每年的高增长,土储大了,反而是包袱。

从去年5月开始,由于判断市场可能出现下行,阳光城开始收缩投资节奏,去年7月“踩下刹车”,所有经过投资决策的项目重新进行评价。董事会也不再将拿地指标作为考核指标。

他举例说,去年年底阳光城参与一些一二线城市土拍,只要报名就能底价拿地,到了今年一二月份,由于预判市场回暖,很多房企已经在抢地,部分地块有三十几家房企报名参拍。“说实话,这时候我连报名都不想考虑了。”

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